マンションの相続税評価額の計算方法や相続税対策になる理由

マイホームとして戸建てではなく、分譲マンションを選択される方が増えてきています。
また、居住性や設備の優れた分譲マンションを終の棲家として購入する方もいらっしゃるでしょう。
中には相続税対策としてマンションを購入したいという方もいらっしゃるでしょう。

今回は、そんなマンションの相続税評価額計算の仕組みを解説し、将来の相続の際にどれくらいの税金がかかるのか、マンションがなぜ相続税対策になるのかを解説していきたいと思います。また、メリットだけに注目して失敗してしまうことの無いように、マンションを利用した相続税対策の注意点についても触れていきたいと思います。

マンションの相続税評価額の計算方法

相続税は相続財産の評価額に税率を乗じて計算されます。
相続財産の評価とは、言い換えれば財産をお金に換算することです。
例えば銀行預金１億円をお金に換算するといくらでしょうか。
１億円ですよね。
したがって、銀行預金１億円の相続税評価額は１億円ということになります。

それでは、土地や建物といった不動産の評価はどうでしょうか。
相続が発生したからといって、すぐに不動産を売却してしまうとは限りませんよね。
実際に売ってみないことには不動産が実際にいくらのお金に換金されるかはわかりません。高い報酬を支払って不動産鑑定士に鑑定を依頼するわけにもいかないでしょう。

どうやって適正な評価をすれば良いのでしょうか。

結論として、相続税法では一定の評価のルールを定め、その方法にしたがって計算した金額を土地や建物の評価額としています。

なお、マンションの相続税評価額は、戸建ての不動産の場合と同様に、建物部分と土地部分に分けて計算をします。
マンションにも建物の権利と土地の権利があり、その両方を所有しているからです。

それではその土地、建物の相続税評価の方法についてそれぞれ簡単に見ていきましょう。

マンションの土地の相続税評価額の計算方法は？

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の２種類の方法があります。
路線価とは、国税庁が設定している、市街地にある道路に面する土地の１㎡あたりの評価額のことです。
この道路に面する土地は１㎡あたりいくらですよ、というように道路ごとにその評価単価が設定されているのです。

路線価方式によるマンションの土地の相続税評価額は次のとおり計算します。

路線価 × マンション全体の敷地面積（㎡）× 持分割合（敷地権割合）

ここで持分割合とは、マンション全体のうちの自分が所有する権利の割合のことです。
不動産登記簿（登録事項証明書）で確認することができます。

また、路線価はその土地の形状などに応じて一定の補正を行った後の金額を採用します。
路線価方式により計算した評価額は、通常時価の80％程度になります。

なお、路線価が付いていない地域の場合は倍率方式で評価することになります。

倍率とは国税庁が地域、地目（土地の種類）ごとに定めたものです。

マンションが倍率地域に所在していることはあまり考えにくいですが、もし倍率地域に所在する場合は、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じて評価額を計算することになります。

マンションの建物の相続税評価額の計算方法は？

建物の相続税評価額は固定資産税評価額をそのまま使います。つまり相続税評価額＝固定資産税評価額となります。
固定資産税評価額は毎年市区町村から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載があります。
例えば固定資産税評価額が5,000万円であれば、相続税評価額も5,000万円ですし、固定資産税評価額が1億円であれば相続税評価額も1億円ということになるのです。
固定資産税評価額は市区町村が設定し、通常時価の60％程度となります。

なお、建物の固定資産税評価額はその計算の仕組み上、同じ専有面積であれば、マンションの低層階でも高層階でも評価額は同じになります。
時価は一般的に高層階ほど高額になりますので、高層階になるほど時価と相続税評価額に乖離が生じることになり、場合によっては相続税評価額が時価の20％～30％になることもあります。
これに着目したのがいわゆる「タワーマンション節税」というわけです。

貸しているマンションは相続税評価額がもっと安くなる

マンションなど不動産の相続税評価額が時価よりも安くなる、ということは上述のとおりですが、マンションを賃貸に出している場合は、そこからさらに安くなるのです。

なぜ貸していると安くなるのでしょうか？

簡単に言うと、

土地や建物を他人に貸している場合には、その不動産の所有者はその不動産を自由に使用することが出来ないからです。
借りている人を不当に追い出して好きに使うなんてことは出来ないですよね。

したがって、自分で好きなように使える部屋と比べてその分だけ評価が下がるというわけです。

結論を先にお伝えすると、貸しているマンションの土地は、自分で住む場合に比べて、概ね20％程度評価が下がり、建物の方は30％評価が下がります。

それではその土地と建物のそれぞれについてどのように計算されるのか見ていきましょう。

賃貸マンションの土地の評価減

賃貸マンションの土地のように貸している建物の敷地部分を「貸家建付地」と言います。
貸家建付地の評価額は次のとおり算出します。

貸家建付地の評価額＝自用地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合）

自用地の評価額というのは上述の「路線価方式」や「倍率方式」で計算したマンションの土地の評価額のことです。概ね時価の80％程度でしたね。

借地権割合は国税庁が地域ごとに定めた割合であり、60％～70％であることがほとんどです。また、借家権割合の方は、一律で30％となっています。
したがって、借地権割合×借家権割合は概ね20％程度ということになります。

ということは、貸家建付地の評価額は上記の式により、自用地の評価額×（１－0.2）、つまり自用地の評価額のさらに80％程度の評価額になるのです。
つまり時価の64％（80％×80％）ということになりますね。

賃貸マンションの建物の評価減

賃貸マンションの建物の評価額については次のように算出します。

賃貸マンションの建物の評価額＝自用マンションの評価額×（１－借家権割合）

自用マンションの評価額は上述のとおり固定資産税評価額と同じ金額です。時価の60％程度の金額でしたね。
借家権割合は一律で30％ですので、

賃貸マンションの建物部分の評価額は自用マンションの評価額×（１－0.3）、つまり自用マンションの評価額のさらに70％程度の評価額になるのです。

つまり時価の42％（60％×70％）ということになりますね。だいぶ安くなりましたね。

賃貸マンションの購入でいくら相続税が減るのか

賃貸マンションがなぜ節税になるのかご理解いただけたでしょうか。

現金の相続税評価額が額面金額そのままであるのに対して、
不動産、とくに貸している不動産の相続税評価額は時価よりもかなり安くなるのです。

例えば、１億円の現金で賃貸用マンションを購入したとして、そのマンションの評価額が時価の50％だとしたらどうでしょう。

この場合、相続財産が現金からマンションに変わって、その評価額は１億円から5,000万円に減少することになります。

つまり相続財産を5,000万円減額する効果があるのです。

相続税の税率は相続財産の総額や相続人の人数によって変動しますので一概には言えませんが、仮に20％だとしたら、5,000万円×20％＝1,000万円の税金を減らすことができるのです。

なお、１億円の借り入れを行って賃貸用マンションを購入したとしても同じ効果が得られます。
借金１億円は負の財産としてマイナス計上ができるからです。

例えば、１億円を借り入れて賃貸用マンションを購入したとして、そのマンションの評価額は時価の50％としましょう。

この場合、マンションの評価額は5,000万円で借金１億円はマイナス１億円ですので、合計でマイナス5,000万円という計算になります。
このマイナス5,000万円は預金や有価証券、自宅不動産など、他の相続財産と合算されますので、自己資金で購入した場合と同じように相続財産を5,000万円減額する効果があるのです。

ただし、相続開始の直前に購入し、相続開始後にすぐに売却するなど、明らかに節税だけの目的での購入は税務署に否認されることもありますので注意が必要です。

また、マンションは現金とは違い市場価値が変動することがあります。マンションの購入で相続税を減らすことができたとしても、財産価値がそれ以上に減ってしまうこともあり得る、ということを認識しておきましょう。

小規模宅地等の特例でさらに安く！

ここまでのご説明だけでも相続税評価額が十分に安くなったと思いませんか？

まだまだこれだけではありません。

小規模宅地等の特例をご存じでしょうか。

小規模住宅地等の特例とは簡単に言うと、

建物や構築物の敷地として使われている土地のうち、一定の要件を満たす土地の相続税評価額を減額できる特例です。

例えば、亡くなった方が自分で住んでいたマンションの場合、他の要件を満たせば330㎡を限度として80％の減額が可能です。

また、貸しているマンションの土地の場合は、200㎡を限度として50％の減額が可能です。

ここで言う限度面積は持分割合を考慮した後の面積であるため、マンションの土地の場合は限度面積以内におさまる事が多いという点もマンションが相続税対策として優秀な点の一つです。

例えば、マンション全体の敷地面積が500㎡であっても、自分の持分割合が50分の1であれば、限度面積以内かどうかは10㎡で判定されることになるのです。
なお、亡くなる前３年以内に賃貸を開始した場合は特例の適用を受けられませんので注意が必要です。

まとめ

マンションの相続税評価額の計算の方法と節税効果について解説いたしました。
マンションの評価の概要はご理解いただけたのではないでしょうか。
しかし、相続税の金額はマンションの評価額だけではなく、その他の相続財産の評価額も算出し、相続人の人数などの相続の状況を加味して計算されます。

そのような計算を自分で行うことは大変困難ですので、迷わずに相続専門の税理士に相談するようにしましょう。
また、マンションには相続税の節税効果がありますが、明らかに節税だけが目的なマンション購入は税務署に否認されるリスクがあります。
実際にマンションを使った節税を実行する際は、必ず税理士に相談するようにしましょう。

当事務所は無料相談も承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。