住宅ローンの返済の援助は贈与税の対象？税理士が解説します

住宅ローンの資金援助を親に頼んだり、親の方から援助を申し出てくれるということは良くあることだと思います。
マイホームの購入は大きな買い物ですので、ついつい頼ってしまいたくなるものです。
しかし、資金援助には贈与税の問題があります。
住宅ローンの資金援助に贈与税がかかるのか、そして、その贈与はやはり税務署にばれるのでしょうか。。さらには、贈与税を回避する方法について解説します。

住宅ローンの返済の資金援助は贈与税の対象になる

贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
また、贈与税は、原則として贈与を受けたすべての財産に対してかかりますので、住宅という財産の取得のための資金援助も例外ではなく、贈与税の対象となります。
なお、夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるための資金援助で、通常必要と認められるものであれば、贈与税の対象とならないですが、住宅取得費用についてはこれに該当しません。

住宅取得等資金の贈与の特例は使えません。

住宅取得等資金の贈与の特例は使えないのか、と思った方もいらっしゃるのでは無いでしょうか。住宅取得の援助は非課税だったような・・と。
住宅取得等資金の贈与の特例は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅用家屋を新築、取得、増改築などをするための資金を贈与した場合に、一定の要件を満たしたときは、一定額まで贈与税がかからない制度です。

なんだ、やっぱり非課税じゃん、とお思いかもしれませんが、
この特例は、住宅用家屋の「新築」などをするための贈与が一定額まで非課税になるものです。そのため、既に住宅用家屋を購入して住宅ローンを組んでいる途中の資金援助はこの特例は使えないということになります。ご注意ください。

住宅ローンの返済の資金援助に暦年贈与が使えるか

暦年贈与の非課税枠110万円を活用して、毎年住宅ローンを親に返済してもらうことで、贈与税がかからずに援助を受けることは可能でしょうか。
まず、110万円を受け取った人が何に使おうが非課税ということに変わりはありませんので、もちろんローンの返済に充てることは可能です。
しかし、これはローンの返済に充てる場合に限らず、暦年贈与を活用した節税対策を行う際の注意点の話になりますが、
例えば、毎年100万円ずつ10年間の計1,000万円を贈与する場合、最初の年に1,000万円の贈与が成立したものとみなされ、1,000万円に対して課税されてしまうという連年贈与（定期贈与と言ったりもします）という問題があります。

連年贈与とみなされることを回避するには、毎年親子でその年の贈与額を検討し、その都度贈与契約書を作成しておくと良いでしょう。
また、相続時精算課税を利用することも可能です。
ただし、これもローンの返済に充てる場合に限らない、相続時精算課税を利用する場合の注意点の話ですが、いったん相続時精算課税を選択すると暦年贈与が使えなくなること、将来の相続財産に含まれることに注意して選択を検討してください。

住宅ローン返済の資金援助は税務署にばれるのか

不動産を購入した場合、法務局というところで登記を行うことになります。
この登記情報は税務署と連携しており、税務署は誰がどんな不動産を購入したかを把握することができます。
そして、税務署はこれらの情報をもとに、不動産取得者にお尋ね書を送付します。

お尋ね書は、不動産の購入資金等を尋ねる内容になっています。
無視することも出来ますが、税務署は銀行調査により我々の銀行口座の入出金の流れを確認することが出来ますので、結局は、親などから資金の援助があったかどうかを把握することが出来ます。

したがって、住宅ローン返済の資金援助はばれると思っていた方が良いでしょう。
また、仮に資金援助のタイミングではばれなかったとしても、親の相続が発生した際には、過去の入出金についても調査の対象になりますので、この時に、過去の贈与を指摘されてしまうことが多いです。当然、この場合は、加算税・延滞税といったペナルティも支払うことになります。

贈与税を回避する方法

住宅ローンの資金援助肩代わりが贈与税の対象になるのは、その不動産の所有権の割合とローンの返済割合が一致していないからです。
つまり、資金援助をした金額分について、資金援助をした人の名義に変更すれば、贈与税は発生しません。ただし、資金援助をした人の財産になりますので、将来の相続税の課税対象になります。

その他、資金を貸すという形にする方法もあります。
貸付であれば贈与ではありませんので、贈与税はかかりません。
ただし、貸付ですので、実際に返済をする必要があります。
返済をしていない場合は、貸付ではなく贈与とみなされてしまい、やはり贈与税がかかってしまうことになります。
したがって、しっかり借用書を作成し、その内容にしたがって、返済していくことが必要です。
金融機関へのローンの返済が資金を援助した人への返済に置き換わるようなイメージです。
返済の負担が無くなるわけではありませんが、親子間であれば、返済期間や金利を自由に設定できますので、ある程度返済の負担を軽減することができるでしょう。
ただし、こちらの方法についても資金を援助した人の財産（貸付金）となりますので、相続が発生した時点で残高があれば、相続財産として相続税が課税されることになります。

まとめ：住宅ローンの返済の資金援助は贈与税に注意が必要

住宅ローン返済の資金援助は贈与税の対象となります。
贈与税を回避する方法もありますが、相続税への影響があります。
住宅ローンの返済の資金援助をどのように行うことが最適なのかは、贈与税だけではなく、将来の相続税への影響も加味して検討する必要があります。
贈与税や相続税は選択を誤れば数百、数千万円の損をしてしまうこともありますので、まずは税理士に相談すべきと考えます。